Quỹ chi tiêu bất cồn sản là quỹ sinh ra từ vốn góp của người đầu tư chi tiêu thông qua việc chọn mua chứng chỉ quỹ vạc hành, tiếp đến ủy quyền thống trị cho Ban người có quyền lực cao quỹ. Vậy quy định quy định về quỹ đầu tư chi tiêu này như vậy nào?
Căn cứ pháp lý: Nghị định 58/2012/NĐ-CP
1.Quy định chung về quỹ đầu tư bất đụng sản
– Quỹ đầu tư bất cồn sản được tổ chức triển khai và vận động dưới vẻ ngoài quỹ chi tiêu chứng khoán đại chúng, hoặc công ty đầu tư chứng khoán đại bọn chúng (gọi là công ty chi tiêu chứng khoán bất động đậy sản).
Bạn đang xem: Quỹ bất động sản
– Quỹ yêu cầu được làm chủ bởi một công ty thống trị quỹ. Hoạt động làm chủ vốn và gia sản của quỹ yêu cầu được đo lường và tính toán bởi ngân hàng giám sát.
– tài sản của quỹ sản nên được lưu cam kết tại ngân hàng giám sát.
– chứng chỉ quỹ đầu tư chi tiêu bất rượu cồn sản nên niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán.
– Việc kêu gọi vốn, kính chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng của quỹ vì chưng công ty cai quản quỹ thực hiện và phải đăng ký với Ủy ban thị trường chứng khoán Nhà nước.
2. Hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư chi tiêu bất động sản
– Quỹ chi tiêu bất hễ sản yêu cầu bảo đảm:
a) buổi tối thiểu 65% giá chỉ trị gia tài ròng của quỹ được đầu tư vào những bất cồn sản. Bất động sản đầu tư phải ở việt nam với mục đích dịch vụ thuê mướn hoặc nhằm khai thác nhằm mục đích thu chiến phẩm ổn định;
b) bđs phải được sở hữu trong thời hạn tối thiểu là 02 năm kể từ ngày mua, trừ các trường hợp bắt buộc bán gia sản theo yêu ước của pháp luật hoặc theo ra quyết định của Đại hội nhà đầu tư hoặc Ban đại diện quỹ phù hợp với thẩm quyền được giao nguyên lý tại Điều lệ quỹ;
c) Loại bất động sản chi tiêu phải phù hợp với cơ chế và mục tiêu đầu tư chi tiêu quy định tại Điều lệ quỹ và bản cáo bạch;
d) Quỹ đầu tư chi tiêu bất đụng sản ko được tiến hành các chuyển động xây dựng, thực hiện và cải cách và phát triển dự án bất tỉnh sản;
đ) buổi tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ được chi tiêu vào chi phí và các công cụ tương đương tiền, giấy tờ có giá cùng công cụ ủy quyền theo điều khoản ngân hàng, trái phiếu chính phủ nước nhà hoặc được cơ quan chỉ đạo của chính phủ bảo lãnh, kinh doanh thị trường chứng khoán niêm yết, đk giao dịch, quanh đó phần đầu tư vào cổ phiếu của người sử dụng bất rượu cồn sản. Việc chi tiêu vào các tài sản này phải đảm bảo an toàn các giới hạn sau:
+ không được chi tiêu quá 5% tổng giá chỉ trị gia tài của quỹ vào kinh doanh chứng khoán phát hành bởi vì cùng một nhóm chức, trừ trái phiếu bao gồm phủ;
+ ko được đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào kinh doanh thị trường chứng khoán phát hành của một đội nhóm công ty có quan hệ công ty mẹ, doanh nghiệp con, doanh nghiệp liên kết;
+ không được đầu tư vào vượt 10% tổng số kinh doanh chứng khoán đang lưu giữ hành của một đội nhóm chức phát hành
e) Quỹ đầu tư chi tiêu bất rượu cồn sản không được cho vay vốn hoặc bảo hộ cho ngẫu nhiên khoản vay nào, tổng các khoản vay ko vượt quá 5% giá bán trị gia tài ròng của quỹ tại thời gian thực hiện.
– Quỹ đầu tư bất rượu cồn sản được đầu tư vào bất tỉnh sản đáp ứng nhu cầu các điều kiện sau:
a) Là bđs nhà đất được phép gửi vào sale theo quy định pháp luật về marketing bất hễ sản;
b) Là nhà, dự án công trình xây dựng đã xong theo biện pháp của luật pháp về xây dựng. Ngôi trường hợp bất động sản đang trong quy trình xây dựng, quỹ chi tiêu chỉ được đầu tư khi đảm bảo an toàn đáp ứng các điều kiện sau:
+ Đã tất cả hợp đồng thanh toán giao dịch với các quý khách tiềm năng, bảo đảm an toàn bất hễ sản hoàn toàn có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất;
+ dự án công trình xây dựng sẽ được tiến hành đúng giai đoạn tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn;
+ Tổng giá bán trị các dự án bđs trong quy trình xây dựng cơ mà quỹ đầu tư không vượt vượt 10% tổng giá bán trị gia tài của quỹ;
+ chưa hẳn là đất chưa tồn tại công trình chế tạo theo phép tắc của pháp luật về kinh doanh bất đụng sản và lý lẽ đất đai.
– Tỷ lệ chi tiêu của quỹ đầu tư bất đụng sản được phép sai lệch so với các hạn chế đầu tư chi tiêu
(KTSG) – lý do mô hình REIT tới thời điểm này vẫn chưa cách tân và phát triển tại việt nam dù quy định đã quy định?
Thời gian vừa qua, dòng vốn tài trợ đến hoạt động đầu bốn của các doanh nghiệp sale bất động sản vẫn bị tắc nghẽn vì chưng việc tiếp cận kênh vay vốn ngân hàng trở buộc phải khó khăn hơn vì giới hạn room tín dụng, trong lúc kênh huy động từ trái phiếu sụt giảm mạnh kể từ lúc Nghị định 65/2022/NĐ-CP ra đời.
Thị trường bắt đầu xuất hiện một kênh huy động vốn mới là “góp vốn mua tầm thường bất động sản”, theo đó, các nhà đầu tứ chỉ cần những khoản tiền nhỏ là có thể góp vốn đầu tứ vào các bất động sản lớn.
Mô hình này là tương tự như tế bào hình quỹ đầu tư bất động sản (REIT) đã được quy định trong Luật Chứng khoán. Vậy tại sao REIT đến nay vẫn không phát triển tại Việt Nam?
Quỹ đầu bốn bất động sản là gì?
Theo quy định tại khoản 43, điều 4, Luật Chứng khoán thì quỹ đầu tư bất cồn sản (REIT- Real Estate Investment Trust), là quỹ chi tiêu chứng khoán được chi tiêu chủ yếu vào bất động sản nhà đất và đầu tư và chứng khoán của tổ chức triển khai phát hành là tổ chức sale bất đụng sản có doanh thu từ vấn đề sở hữu và sale bất động sản về tối thiểu là 65% tổng lệch giá tính trên báo cáo tài bao gồm năm ngay sát nhất.
Đây là một loại quỹ đầu tứ hoạt động dưới hình thức quỹ đóng đại chúng theo Luật Chứng khoán và được góp vốn bởi ít nhất 100 nhà đầu tứ để đầu tứ tập trung vào các bất động sản có dòng tiền ổn định.
Một số quy định ví dụ về quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam
Hiện nay, mô hình quỹ đầu tư bất động sản được quy định trên Luật Chứng khoán và Thông bốn 98/2020/TT-BTC, vào đó có một số quy định trông rất nổi bật như sau:
Thứ nhất, quỹ đầu tư bất động sản phải đầu bốn tối thiểu 65% tổng tài sản của quỹ vào các bất động sản với mục đích dịch vụ cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức cố định; hoặc đầu tứ vào chứng khoán của các doanh nghiệp sale bất động sản (là doanh nghiệp có lợi nhuận từ bất động sản >=65% trên báo cáo tài chính năm gần nhất).
Nếu chỉ đầu tứ vào chứng khoán doanh nghiệp marketing bất động sản thì phải đầu tư vào ít nhất ba tổ chức phát hành. Phần 35% tài sản còn lại của quỹ này sẽ đầu tư vào các tài sản khác theo quy định của các quỹ đóng thông thường, như: đầu tứ vào tiền gửi ngân hàng, công cụ nợ của Chính phủ, các giấy tờ có giá, cổ phiếu và trái phiếu niêm yết… với những giới hạn theo quy định.
Xem thêm: Những Mẫu Đồ Bộ Đẹp Nhất Hiện Nay Cho Nữ, Những Mẫu Đồ Bộ Đẹp Nhất Hiện Nay
Cần có những ưu đãi nhiều hơn về thuế để quy mô Quỹ đầu bốn bất động sản theo Luật thị trường chứng khoán trở thành một trụ cột vào hoạt động thu hút nguồn lực xã hội đến đầu bốn phát triển, tránh để các tế bào hình tương tự như “mua bình thường bất động sản” phát triển mà ko phải tuân theo các quy định trên.
Thứ hai, quỹ đầu tứ bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản. Đây có thể nói là giai đoạn mang lại nhiều lợi nhuận nhất đối với một dự án bất động sản tuy thế nó lại tiềm ẩn nhiều rủi ro và không áp theo mục đích ban đầu của quỹ.
Thứ ba, công ty quản lý quỹ phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng bất động sản của quỹ những năm năm và bđs phải được nắm giữ trong thời hạn tối thiểu là nhị năm kể từ ngày mua, trừ những trường hợp bắt buộc bán gia sản theo yêu mong của lao lý hoặc theo đưa ra quyết định của đại hội nhà đầu tư chi tiêu hoặc ban đại diện thay mặt quỹ cân xứng với thẩm quyền được giao;
Thứ tư, quỹ đầu bốn bất động sản là quỹ đại chúng theo Luật Chứng khoán buộc phải được quản lý bởi một công ty quản lý quỹ và ngoài điều kiện về cơ cấu tổ chức thông thường thì doanh nghiệp quản lý quỹ phải có tối thiểu hai nhân viên đáp ứng quy định về thẩm định giá. Ngoài ra, các bất động sản của quỹ phải được quản lý bởi tổ chức quản lý bất rượu cồn sản để bảo quản, giữ lại gìn, trông coi, bảo trì, sửa chữa, nâng cấp, quản lý và khai thác bất hễ sản theo thích hợp đồng làm chủ bất đụng sản.
Thứ năm, hoạt động giao dịch của quỹ chi tiêu bất động sản cũng được quy định rất rõ ràng, với giá mua bất động sản không được cao hơn 110% và giá bán không được thấp rộng 90% giá tham chiếu bởi vì doanh nghiệp thẩm định giá xác định vào vòng sáu tháng gần nhất. Đối với các giao dịch chiếm tỷ trọng lớn rộng hoặc 20% tổng giá trị tài sản sau giao dịch của quỹ hoặc lớn hơn hoặc bằng 20% tổng giá trị tài sản của quỹ với cùng một đối tác thì phải xin ý kiến đại hội nhà đầu tư.
Ngoài các quy định trên, thì các tài sản của quỹ đầu tư bất hễ sản phải được lưu ký và giám sát tại một ngân hàng giữ ký/giám sát độc lập và phải được kiểm toán định kỳ như một quỹ đại chúng thông thường.
Quỹ đầu tư bất động sản như là một kênh huy động vốn dài hạn mang lại doanh nghiệp bất động sản
Quỹ đầu tư bất động sản là một vào những tế bào hình tài trợ vốn mang đến phát triển bất động sản, đã được kiểm chứng rất hiệu quả ở nhiều nước phát triển. Tính tới cuối năm 2021, có tới 865 quỹ REIT được niêm yết ở 40 quốc gia bên trên thế giới, với mức vốn hóa thị trường đạt 2.500 tỉ đồng $ mỹ (theo ngân hàng Thế giới).
Hiện nay, phần lớn vốn tài trợ cho các chuyển động đầu tư bất động sản tới từ vốn vay ngân hàng. Đặc thù của vốn ngân hàng thường ngắn hạn và rủi ro biến động lãi suất cao. Bởi vì đó, để đa dạng các khoản tài trợ vốn cho hoạt động đầu tư bất động sản thì doanh nghiệp có thể tìm tới các kênh tài trợ vốn khác như phát hành cổ phần, phát hành trái phiếu. Mặc dù nhiên, cả nhì kênh này gặp rất nhiều khó khăn trong những năm 2022 do thị trường chứng khoán suy giảm và những hệ lụy của kênh phát hành trái phiếu riêng rẽ lẻ thời gian qua.
Mô hình quỹ đầu tứ bất động sản có thể là một kênh tài trợ vốn bổ trợ mang lại doanh nghiệp vào việc huy động vốn trung và dài hạn.
Tại sao mô hình quỹ đầu tứ bất động sản vẫn chưa phổ biến tại Việt Nam?
Ở Việt Nam, mặc dù đã có quy định về quỹ đầu tứ bất động sản từ năm 2012, tuy nhiên đến bây giờ vẫn chưa phát triển. Điều này có thể lý giải vị một số nguyên nhân sau:
Thứ nhất, các ưu đãi về thuế đến mô hình quỹ đầu tứ bất động sản không hấp dẫn để thu hút nhà đầu bốn tham gia. Ví dụ, ở Mỹ, Anh, Nhật…, 90% lợi nhuận phân phối mang lại nhà đầu được miễn thuế thu nhập và phần này cũng được khấu trừ vào bỏ ra phí chịu thuế của quỹ. Đặc biệt, ở Anh thì thu nhập từ hoạt động đến thuê bđs trong nước sẽ ko phải tính vào thuế thu nhập doanh nghiệp của quỹ.
Tuy nhiên, ở Việt phái mạnh thì các ưu đãi này không có, nghĩa là khi quỹ đầu tư bất động sản chuyển nhượng bất động sản thì phải chịu thuế suất 20% trên thu nhập cá nhân từ ủy quyền hoặc 20% thu nhập chênh lệch khi đầu tứ chứng khoán như một doanh nghiệp thông thường. Đối với nhà đầu tư tổ chức lúc chuyển nhượng chứng chỉ quỹ thì cũng phải đóng thuế với thuế suất 20% lợi nhuận tạo ra, còn cá nhân đóng 0,1% trên giá trị bán.
Thứ hai, một vào những đặc thù của các bất động sản Việt phái mạnh là hiệu suất cho thuê khá thấp buộc phải chưa hấp dẫn được nhà đầu tư. Phần lớn giá trị thặng dư nằm ở khâu phát triển dự án, còn khi dự án đi vào hoạt động thì hiệu suất dịch vụ cho thuê lại không hấp dẫn so với tiền gửi ngân hàng.
Thứ ba, đối với nhà phát triển bất động sản thì họ cần một kênh huy động vốn để có thể giảm bớt tỷ trọng đầu bốn và tái đầu tư vào dự án mới. Mặc dù nhiên, nếu dự án có thể có lại dòng tiền như mục tiêu download của quỹ thì nhà phát triển bất động sản lại có nhiều lựa chọn khác nuốm thế kênh huy động này, do đó khó có thể cùng đồng hành với quỹ.
Kết luận
Quỹ đầu tứ bất động sản là một vào những mô hình tài trợ vốn trung và dài hạn tốt cho doanh nghiệp mặt cạnh các kênh như vay mượn ngân hàng, phát hành cổ phiếu và trái phiếu. Để giảm tải và đa dạng hóa cho các kênh tài trợ vốn khác, Chính phủ cần có những ưu đãi nhiều hơn về thuế để kênh này trở thành một trụ cột trong hoạt động thu hút nguồn lực xã hội cho đầu bốn phát triển, tránh để các tế bào hình tương tự quỹ REIT tự phát như “mua chung bất động sản” phát triển mà ko phải theo đúng các quy định trên.
